Ñuñoa e Independencia Concentran la Nueva Oferta de los Departamentos
Ñuñoa e Independencia Concentran la Nueva Oferta de los Departamentos de un Dormitorio
La demanda por las unidades pequeñas siempre ha sido alta y todo indica que lo seguirá siendo. Pero tras las crecientes restricciones en los planos reguladores de algunas comunas, su oferta se está trasladando a otras zonas.
Chile ha cambiado en la última década, y eso se nota en el tipo de departamentos que la gente compra. De hecho, las búsquedas por departamentos de un dormitorio en Ñuñoa, Las Condes, Providencia, Santiago Centro e Independencia han crecido en promedio 5%, según Portalinmobiliario.com.
Para Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrollares Inmobiliarios (ADI), esta alza no es de extrañar: «Ahora hay muchos más requerimientos unipersonales que antes por varios factores: desde que la gente se casa más tarde hasta que el país está con mejores condiciones económicas. Por eso, donde se puede desarrollar oferta por estos departamentos pequeños, se hace, porque hay demanda suficiente».
Pero no en todas partes es factible construir. «Aquí hay un problema generalizado, pues como los departamentos chicos no pagan contribuciones una a una las municipalidades los han ido prohibiendo. Primero fue Providencia, después Las Condes y Santiago Centro, y eso ha provocado que sea cada vez más difícil desarrollarlos», advierte el presidente del comité inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción, Cristián Armas.
Estos nuevos escenarios regulatorios han cambiado la composición de la oferta no sólo en Las Condes, Providencia y Santiago Centro, sino también en algunas comunas cercanas que no tienen dichas limitaciones, como Ñuñoa e Independencia. En estos sectores ha aumentado en forma significativa este tipo de departamentos pequeños durante los últimos años.
Vicente Domínguez cree que los cambios en la oferta inmobiliaria serán aún mayores en los próximos años, producto del crecimiento del país y la flexibilidad que presenta esta industria para adaptarse a las necesidades de su público objetivo. A su juicio, en la siguiente década se deberían ver dos fenómenos: el aumento de la demanda por departamentos de un dormitorio y de más de tres dormitorios. «Habrá que ver si nos acompaña la normativa», concluye.
Providencia: Cambio Radical
Es de las comunas en las que más ha cambiado la oferta en altura, en especial si se compara con que pasaba en los años 2005-2006, cuando los departamentos de un dormitorio tenían un amplio protagonismo. «Hay un cambio radical donde desaparecen las unidades pequeñas y proporcionalmente suben los departamentos de tres dormitorios», destaca Javier Varleta.
La oferta según la superficie útil también ha dado un giro. El rango entre 25 y 50 metros cuadrados pasó de primera alternativa a prácticamente quedar en cero. Mientras, las unidades de 75 a 100 m {+2} dejaron el tercer lugar hasta alcanzar el primero, según datos de Collect.
Vicente Domínguez, de la ADI, cree que en Providencia se da un fenómeno similar a Las Condes respecto a la falta de sintonía entre oferta y demanda por departamentos pequeños. «Pero, en Providencia es más crítico, porque hay aún más demanda por este tipo de unidades, ya que es una zona más central», explica. Después de Santiago Centro, Providencia es la comuna que concentra el mayor interés por departamentos de un dormitorio, acaparando un 15% de las búsquedas según datos de Portalinmobiliario.com.
Ñuñoa: Unidades Pequeñas Ganan Terreno
Javier Varleta, gerente del Área Inmobiliaria Collect GfK, advierte que Ñuñoa ha sufrido un cambio radical en su oferta: «Si no vemos el volumen sino la proporción, en esta comuna los tres dormitorios perdieron protagonismo, dando paso a las unidades de dos y un dormitorio». En términos de superficie, los datos de Collect dan cuenta de un aumento de las unidades más pequeñas, de entre 25 y 50 metros cuadrados.
Enrique Quevedo, gerente general de Almagro, cree que esta nueva oferta se explica por un efecto «rebalse» a raíz de las restricciones en comunas como Providencia y Santiago Centro. Sin embargo, Varleta también lo atribuye a la llegada del Metro: «Muchos están apostando a la prolongación de la nueva línea, por lo que salen unidades menores».
Además del Metro, Cristián Armas cree que este escenario responde a un cambio en la demanda, tras la llegada de nuevos inversionistas. «Normalmente quienes querían comprar departamentos pequeños estaban anclados en Las Condes y Providencia, pero como los precios subieron mucho, Ñuñoa aparece como alternativa».
Según Portalinmobiliario.com, la búsqueda de viviendas de uno y dos dormitorios subió 4% de 2007 a la fecha, mientras que para las unidades de tres bajó en un 5% en igual lapso.
Independencia: Un Nuevo Producto
La oferta por departamentos de dos y tres habitaciones se ha mantenido pareja en los últimos años, pero son las unidades de un dormitorio las que han aparecido para cambiarle la cara a la oferta.
«Esta comuna actúa como el rebalse de Santiago, y como ahí empieza a ser más difícil construir departamentos chicos, Independencia ha tomado mayor importancia», explica Javier Varleta.
En superficie, las unidades entre 25 y 50 metros cuadrados han tomado cada vez más protagonismo, mientras que las de 50 a 75 m², han tendido a bajar, especialmente desde 2009 a la fecha. En la demanda también se percibe la fuerza que han adquirido los departamentos pequeños. Este año las búsquedas aumentaron un 14%.
Santiago Centro: En Transición
Todavía no se ven los efectos del cambio de normativa en Santiago Centro: los departamentos de un dormitorio siguen con una presencia fuerte. «La comuna está en un período de transición, donde existe un stock importante que entró al mercado antes que caducaran los permisos dados con la normativa antigua. Una vez terminado este proceso de ajuste, los nuevos proyectos debieran incluir mayor cantidad de unidades grandes», explica Enrique Quevedo.
Por ahora, las de tres dormitorios están muy por debajo de la oferta que presentan las de uno y dos dormitorios, según Collect. Para Javier Varleta, esto tiene que ver con que la gente no asocia Santiago Centro con una comuna familiar. Según Portalinmobiliario.com, mientras las unidades de dos habitaciones captan el 37% de las búsquedas y las de uno el 27%, los de tres sólo alcanzan el 5%. «Hay muchos inversionistas interesados en departamentos de uno y dos dormitorios porque finalmente se pagan solos», agrega Cristián Armas.
Las Condes: El Efecto Precio
«La oferta de departamentos de un dormitorio casi ha desaparecido frente a lo que había en 2005», dice Javier Varleta. Agrega que la normativa lleva a potenciar las unidades de tres dormitorios, y en especial las de dos, que hoy son el piso desde donde se comienzan a ofrecer productos inmobiliarios. Según Collect, los departamentos de entre 50 y 75 m {+2} han ganado terreno en desmedro de las unidades de entre 25 y 50 m {+2}.
Cristián Armas asegura que ya no es conveniente construir departamentos pequeños en Las Condes. «Los terrenos que te permiten hacer ese tipo de unidades son los que dan a las avenidas Apoquindo y Las Condes, y la gran mayoría de ellos también sirven para oficinas, por lo que las empresas prefieren hacer esto último», explica.
En todo caso, quienes buscan en esta comuna prefieren los departamentos de dos y tres dormitorios. Sólo el 10% de las búsquedas en Las Condes se concentran en unidades de un dormitorio, según Portalinmobiliario.com.
Fuente:
elmercurio.cl