Cómo Elegir un Corredor de Propiedades y Evitar Malos Ratos en la Venta o Arriendo

No son baratos. Los corredores de propiedades cobran una comisión que generalmente llega al 2% del valor del inmueble, que deben pagar tanto vendedor como comprador. Si es un arriendo, la tarifa es de medio mes de arriendo.

Entonces, por ese monto, los corredores deberían entregar un servicio integral, con una asesoría sobre precios, manejo de la publicidad de la vivienda, coordinación de las visitas y conducción del proceso de negociación. «En definitiva, lo que se busca es obtener el mejor precio para ambas partes», dice Ricardo Vial, socio de la corredora Ricardo Vial Pro Casa.

Pero a veces fallan. A juicio del consultor inmobiliario Hernán Marchant, son pocos los que entregan este servicio cabalmente. «Como no hay barreras de entrada, en la práctica, cualquier persona que se jubila o que lo despiden agarra una tarjeta de visita, capta una propiedad y ya es corredor», advierte.

Para Marchant, la impericia de los corredores de propiedades afecta directamente a quien vende, principalmente por la falta de rigurosidad al establecer un precio en la vivienda. «Si el corredor necesita plata y ve que puede hacer la ‘pasada’ ahí mismo, dice un precio muy por debajo del mercado y el dueño puede perder mucho dinero (…) Otro problema es si el dueño quiere un precio demasiado alto. El corredor queda feliz por la tremenda comisión que va a ganar, pero resulta que la propiedad no se vende nunca», agrega.

Un error común que cometen los corredores de propiedades con poco manejo es no corroborar la información que entrega el dueño con fuentes más formales, como los registros municipales o bien algún contrato de compra venta anterior. «Te dicen que una propiedad tiene 200 m² y en realidad tiene 120 m²; entonces, la información del aviso publicitario no es fidedigna y uno se encuentra con la sorpresa cuando se lo dice el abogado del banco que está gestionando el crédito hipotecario», señala Marchant.

El pago de las comisiones también puede provocar roces. Algunos corredores buscan adelantar el pago de su comisión antes de que la propiedad quede inscrita a nombre del nuevo dueño. «Hay que resguardarse para que no se bajen antes del barco, porque así, frente a cualquier problema, pueden seguir prestando su asesoría», señala el abogado experto en temas de copropiedad, Pelayo Valenzuela.

Asimismo, el arriendo puede generar problemas que el corredor no siempre considera. Por ejemplo, la mayoría de los créditos hipotecarios establecen dentro de sus cláusulas que cualquier arriendo debe contar con la autorización previa del acreedor y son pocos quienes gestionan ese trámite. «En algún momento, si hay un problema legal o un seguro por cobrar, ese arriendo puede ser invalidado, pero al corredor muchas veces le da lo mismo o simplemente no tiene idea», dice Marchant.

Por otra parte, muchas veces la propiedad no se puede vender, y no se sabe hasta que ya han perdido tiempo todos los interesados. Si hay un desacuerdo entre los dueños que no advirtió el corredor, o bien existe una franja expropiable, puede echarse el negocio para atrás.

Frente a estos «errores», las personas afectadas se pueden dirigir a las asociaciones gremiales que agrupan a los corredores, como Acop o Coproch. «Si algo anda mal, el cliente puede reclamar y nuestro director de turno llama inmediatamente al corredor como al cliente en cuestión. Si no se resuelve en esa instancia, se pasa al comité de ética hasta buscar la solución», comenta Carlos Carrasco, presidente nacional de la Asociación Gremial de Corredores de Propiedades (Coproch).

Ricardo Vial, de Ricardo Vial Pro Casa, estima que lo más importante es tratar con corredores que pertenezcan a alguna de estas asociaciones gremiales: «Es un factor de seguridad porque cuentan con una estructura gerencial y comisiones de ética que rigen a todos sus socios y a las que se someten sus integrantes».

En el Congreso, se encuentra en tramitación desde 2008 un proyecto de ley que busca crear un registro nacional de corredores de propiedades. Las personas que no estuvieren inscritas en este registro y ejerzan la actividad podrían ser sancionadas con multas de 100 a 200 UTM, e incluso presidio menor en cualquiera de sus grados.

Para Carlos Carrasco, sería un gran avance para el sector: «Es importante contar con un registro para evitar el ejercicio ilegal y normar este oficio. Hay muchos corredores ilegales y, sin ley, no se puede hacer nada», concluye.

Protección Para Todos
El abogado Pelayo Valenzuela advierte que las malas prácticas se dan en ambos lados: por parte del corredor, pero también muchas veces por parte de compradores o vendedores. «Por ejemplo, los corredores muchas veces pretenden anticipar su comisión y algunos clientes no respetan ni pagan esas comisiones. Eso explica por qué toman tantos resguardos».

Frente a este escenario, la clave para evitar malos ratos es redactar un contrato donde se aclare qué comisión se va a pagar y cuándo se pagará.

Además, debe incluirse quién asume los distintos gastos y quién guardará los documentos que queden en garantía. Para el abogado, lo mejor es que todos los pagos y garantías queden con instrucciones en una notaría. «No hay una norma que defina quién paga qué, es un acuerdo entre las partes», aclara Valenzuela.

De todas formas, se estila que el comprador corra con los gastos notariales y los relacionados con la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces, mientras que el vendedor financia el estudio de títulos, la actualización de dominio vigente y los certificados y escrituras. Por último, el corredor de propiedades, dice Valenzuela, debiera correr con los gastos en publicidad de la vivienda.

UN ERROR COMÚN QUE COMETEN LOS CORREDORES CON POCO MANEJO ES QUE NO CORROBORAN LA INFORMACIÓN QUE ENTREGA EL DUEÑO.
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2%

del valor del imueble es la comisión que pueden cobrar los corredores. Si se trata de un arriendo, la tarifa es de medio mes de arriendo.

Alcances de la Exclusividad
Muchos corredores exigen trabajar solos en la gestión de compraventa de una vivienda. En esos casos, el abogado Pelayo Valenzuela advierte que lo importante es tener claro a qué se está obligando a los vendedores.

«Yo me obligo a abstenerme de vender a través de otras personas o incluso directamente mientras esté vigente el contrato de exclusividad. Si llega un amigo mío y me compra la propiedad, aún así devengaría la comisión al corredor», explica.

Fuente: Elmercurio.cl