¿Hay Burbuja Inmobiliaria? Las Señales que están en la Mira de Bancos

Pese a que las autoridades han descartado la existencia de una burbuja inmobiliaria, sí reconocen que algunos precios de viviendas les llaman la atención.

“Estimado cliente , por el momento no es posible el financiamiento del 100% solicitado, debido a una política interna del banco. Usted califica fácilmente, lo que sucede es que impusieron una política restrictiva de entregar sólo hasta el 90% máximo a todos los clientes”. “Sí, efectivamente hace una semana cambió el porcentaje de financiamiento. Toda la banca está cambiando fuertemente. Se está evitando lo que pasó en Estados Unidos”.

Lo que acaba de leer son las respuestas de dos bancos a la solicitud de un crédito hipotecario por el 100% del valor de una vivienda de UF 4.200 ($ 95,7 millones), que en enero sí habían accedido a otorgar. Las restricciones, que oficialmente los bancos niegan, ponen sobre el tapete un tema que se viene discutiendo hace meses: ¿Hay o no una burbuja?

La Asociación de Bancos (ABIF) advierte que las instituciones financieras que representa ”nunca han tenido como política permanente financiar el 100% de la compra de una vivienda”, aunque en los bancos BCI, BBVA y Corpbanca sostienen que no han cambiado sus políticas y siguen dando este tipo de préstamos. A ellos acceden principalmente clientes antiguos del banco y otras personas que tienen capacidad de pago para hacerlo. De hecho, en Corpbanca afirman que cerca de un 3% de su cartera corresponde a financiamientos totales para la compra de viviendas.

En promedio, los créditos hipotecarios de la banca bordean el 80% de financiamiento. En el Banco Security señalaron que su política general es financiar hasta el 80% y que en forma especial se llega hasta el 90%, “como una sana práctica de solicitar un esfuerzo al cliente en la compra de una propiedad”. Mientras, BancoEstado informó que en 2008 “reorientó su política de financiamiento del 100% en créditos hipotecarios, y desde esa fecha, sólo se otorgan de manera excepcional, acotado al nivel de riesgo de los cliente, lo que va alineado directamente con su perfil y condición patrimonial”.

Las Comunas con “Luz Amarilla”

Pese a que las autoridades han descartado la existencia de una burbuja inmobiliaria, sí reconocen que algunos precios de viviendas les llaman la atención.

Los bancos tienen ese mismo diagnóstico, aunque matizan con que “es natural que se opte por políticas prudentes cuando puede haber cambios en las expectativas”, dicen desde la ABIF. De hecho, en sus áreas de riesgo tienen claramente identificadas a aquellas zonas del Gran Santiago que presentan incrementos significativos en sus precios sin que exista escasez de suelo: La Florida, Maipú, Peñalolén y Colina (por la zona de Chicureo) presentan alzas de entre 10% a 15% real en el precio de sus viviendas sin tener un fundamento netamente técnico que respalde los nuevos valores en que se venden viviendas nuevas. Distinto es el caso de la zona oriente de la capital (Vitacura, Las Condes y Lo Barnechea, principalmente), donde sí se ha hecho cada vez más difícil encontrar un terreno donde construir.

En el caso de Peñalolén, indican que las alzas injustificadas de precios se dan en la zona más al oriente de la comuna, donde las viviendas que hace 5 años tenían un valor promedio de UF 3.500 ($ 79,8 millones), hoy pueden llegar fácilmente a UF 6.000 ($ 137 millones).

La misma situación vive en Chicureo, donde las familias del segmento ABC1, principalmente, han copado rápidamente los paños disponibles. Advierten que los precios de las casas en los sectores más acomodados de esta zona subieron bruscamente desde UF 7.000 ($ 160 millones) a UF 14.000 ($ 319 millones) en menos de cinco años.

En el caso de Maipú , los bancos miran con atención el encarecimiento de algunos condominios que se construyen al sur de Avenida Pajaritos, casi al llegar a Américo Vespucio. ”La conectividad del sector ha provocado que las viviendas sean en promedio más caras que en otros sectores de la comuna”, afirma un ejecutivo de la banca.

La Florida también vive un boom inmobiliario que inquieta a la banca. Un estudio de la consultora Colliers concluyó que esta comuna presentó aumento de 15% en los precios de sus viviendas durante los últimos dos trimestres.

Pese a no tener el mismo boom de otras zonas, el sector de Lo Cañas también tiene precios algo elevados para la banca, considerando que sí hay terrenos disponibles.

“Esas comunas están en la mira y son un foco de riesgo, ya que los clientes están pagando un sobreprecio por un terreno que no necesariamente tiene ese valor”, dice reservadamente un ejecutivo de la banca.

Un informe de BBVA Research , reveló que los precios promedio de las viviendas del Gran Santiago aumentaron 15% real entre el segundo trimestre de 2008 y el segundo trimestre de 2012, “lo que sin embargo presenta dispersión a nivel de comunas y para el caso de casas (22% real) o departamentos (11% real)”, dice el documento.

Desde el sector inmobiliario la respuesta es clara: la escasez de terrenos en zonas urbanas con conectividad, planos reguladores más restrictivos y un encarecimiento de la mano de obran han elevado el costo de construcción. Sin embargo, desde la banca cuestionan el importante diferencial que obtienen las inmobiliarias entre la compra de un paño y el cobro final a sus clientes.

Monitoreo y Restricciones

Mientras sigue el debate sobre la existencia o no de una burbuja inmobiliaria, las autoridades encabezadas por el ministerio de Hacienda están monitoreando desde cerca la evolución de los precios del sector. De hecho, el gobierno creará un grupo técnico bajo el alero del Comité de Estabilidad Financiera (CEF).

A nivel privado los bancos están tomando mayores precauciones con los clientes, exigiéndoles mayores porcentajes de ahorro antes de dar créditos hipotecarios. El financiamiento que reciben las inmobiliarias también será más acotado.

“Si la situación económica se complica, cuando una inmobiliaria se acerque a pedir un préstamo, los bancos le solicitarán tener el 30% de la preventa vendida”, dice una fuente.

Otro dato: según las encuestas trimestrales sobre créditos que realiza el Banco Central, en diciembre del año pasado un 18% de los bancos sostenía que estaba menos restrictivo a la hora de entregar préstamos para las constructoras e inmobiliarias. Pero a partir de abril, entre 27% y 30% señaló que estaba menos proclive a prestarle dinero a ese sector.

La Florida también vive un boom inmobiliario que inquieta a la banca.

Un estudio de la consultora Colliers concluyó que esta comuna presentó aumento

de 15% en los precios de sus viviendas durante los últimos dos trimestres.

Fuente:

lasegunda.cl