Las Condes, Ñuñoa y Santiago Concentran el 40% de los Departamentos Vendidos en Chile

Antes de 1994, Santiago entraba en crisis. La prensa de la época repetía que la comuna capital perdía población y sus viejas viviendas caían en plusvalía. Incluso algunos urbanistas anticipaban que el centro se convertiría en una suerte de museo.

Esas proyecciones motivaron la creación del subsidio de renovación urbana, a inicios de la década pasada. En sólo 10 años, el instrumento revirtió el panorama. Según cifras de un estudio de la consultora AGS Visión Inmobiliaria, de las 100 torres que se levantaron en Santiago entre 2003 y 2012, 40 se edificaron en un cuadrante al sur de la Alameda. La misma tendencia se repite en Ñuñoa y Las Condes. En las tres comunas se vendieron 18.000 departamentos, lo equivale al 40% de los 45.000 vendidos en todo el país en 2011.

El análisis acota aún más el fenómeno: se reduce a tres zonas que, a la luz de las cifras, se consolidaron como las más densas del país. Se trata de Alameda Sur (que corresponde al cuadrante entre Vicuña Mackenna, Alonso de Ovalle, 10 de Julio y San Ignacio), Irarrázaval (entre Salvador, Eduardo Castillo Velasco, Juan Gómez Millas, José Pedro Alessandri y Sucre) y Apoquindo Norte (la zona al interior de Apoquindo, Vespucio, Nuestra Señora del Rosario y Kennedy). Entre las tres representan menos del 10% de la superficie de las comunas, pero totalizan 4 millones de m2 de edificios, lo que equivale a cinco veces el Parque O’Higgins.

Primeros Pisos
¿Qué produjo tal nivel de concentración? “En estos sectores se combinan dos factores: la normativa, que la entrega un plan regulador sin restricciones, que permite el desarrollo en altura y constructibilidad; y el mercado; es decir, que las personas están dispuestas a vivir ahí por los atractivos que entrega el equipamiento comercial, la conectividad, las áreas y otros atributos”, explica Esteban González, director de estudios de AGS Visión Inmobiliaria.

De acuerdo al análisis, esta concentración también revela los altos niveles de restricción que imponen los planes reguladores en el Gran Santiago. Eso, a juicio de los autores del estudio, ha dejado pocos espacios en la ciudad que puedan ser densificados. “Estos procesos favorecen la democratización de los bienes públicos. Permiten el acceso a obras financiadas por el Estado, como autopistas o parques. Por eso se debieran planificar más áreas de densificación a nivel metropolitano más que comunal, porque es un tema de ciudad, no de cada alcalde, susceptible a altos niveles de presión”, afirma Eduardo Martínez, jefe de estudios de la consultora.

De todas formas, a juicio de los analistas, el proceso también impone desafíos. Debido a que aún no existe la Ley de Aportes -en discusión parlamentaria-, las obras no obligaron a las construcciones a hacerse cargo del impacto vial que causaron en su entorno.

Además, critican que en Ñuñoa los edificios construidos en Irarrázaval podrían haber generado un eje comercial más atractivo. Sin embargo, el plan regulador no lo fomentó. “Muchos edificios aún no aprovechan los primeros pisos. Se podría generar un polo comercial mucho más potente”, proponen.

Escasez de Suelos
Pero lo que más preocupa a los autores del estudio es que los sitios que permiten la construcción de edificios en altura se agotan. “La ciudad va a tener que entrar en un proceso de reflexión, porque tampoco se quiere que se expanda, pero si sigue sumando población, en algún lugar tendrá que vivir o los precios de los suelos se van a seguir disparando”, dice González.

Agrega que en la ciudad hay sectores que podrían generar polos comerciales y residenciales de alto alcance. “Uno ideal es Pedro de Valdivia Norte. Ahí los vecinos se oponen, pese a que muchas de las casas son oficinas. Pero ese sector está al lado de una autopista, cerca de parques y a pasos del comercio. Tiene un potencial tremendo que podría impulsar enormemente el desarrollo de Providencia”, afirma.

Otro polo que, según los analistas, tiene un alto potencial es el cruce de Bilbao y Pedro de Valdivia. Según proyectan, con la nueva Línea 6 y la estación Inés de Suárez, que se ubicará justo en la intersección, dicen que se generará un alto nivel de desarrollo comercial y habitacional en el barrio.