Presentación Presidente Nacional en Comisión de Vivienda Cámara de Diputados
PRESENTACIÓN DE DON CARLOS AVILÉS PASCAL. PRESIDENTE DE COPROCH A.G.
MATERIA: Proyecto de ley que modifica la ley N° 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria, estableciendo requisitos para los administradores de condominios. (Boletín N° 10091-14)
ANTECEDENTES
Con motivo de la tramitación del proyecto singularizado en el epígrafe, el Presidente de la Comisión de Vivienda, Desarrollo Urbano y Bienes Nacionales, ha cursado una invitación al Presidente de Coproch A.G. con el objeto de conocer su opinión sobre la mencionada moción parlamentaria.
En su calidad de Presidente agradece la presente invitación y explica que la Asociación Gremial que preside, contempla entre sus asociados a personas que se dedican a la administración de condominios como actividad principal o complementaria de otras asesorías en materia inmobiliaria.
Luego, hace presente que Coproch A.G. ha sido pionera en la capacitación de personas que deseen ejercer la actividad de administrador de condominios, con cursos de larga data y que gozan de gran prestigio en el mercado. Por tanto, este proyecto es de gran interés para el área que representa.
Como bien dice el proyecto en análisis, casi el 85% de la población vive en las áreas urbanas de grandes ciudades tales como Santiago, Valparaíso y Concepción. Por ende, es de suma importancia establecer un marco regulatorio efectivo y que permita a los copropietarios y moradores vivir con normas claras de seguridad y derechos y obligaciones que permitan una buena convivencia, permitiéndoles un desenvolvimiento armónico en un régimen que sin duda puede poner a prueba el arte de la convivencia y buena vecindad.
ANÁLISIS DEL PROYECTO
Sin duda uno de los desafíos que ha planteado el régimen de copropiedad inmobiliaria es la idoneidad y conocimiento que debe tener el administrador del condominio. Este cargo no es menor ya que la misma ley de Copropiedad inmobiliaria le asigna varias responsabilidades pero no establece requisitos para desempeñar el cargo.
En ese orden de ideas, se estima que resulta altamente conveniente y necesario revisar que las funciones del administrador en el ejercicio de su cargo están reguladas por el reglamento de copropiedad respectivo y subsidiariamente por las normas de la ley N°19.537 y su reglamento, que contempla, entre otras materias:
1. Cuidar los bienes de dominio común.
2. Ejecutar actos de administración y conservación y los de carácter urgente sin recabar previamente acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación..
3. Cobrar y recaudar los gastos comunes.
4. Velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad.
5. Representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios, con las facultades del inciso primero del artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros.
6. Citar a reunión a la asamblea.
7. Pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su unidad le imponen la ley n°19.537, su reglamento y el reglamento de copropiedad.
8. La facultad de efectuar el corte del suministro eléctrico a aquellas unidades que se encuentren en mora en el pago de tres o más cuotas de gastos comunes, si así lo autorizare el reglamento de copropiedad y previo acuerdo del Comité de Administración.
9. Representar a la asamblea de copropietarios, con el Presidente del Comité de Administración, en la suscripción de los actos y contratos por los que se enajenen, den arrendamiento o graven bienes de dominio común, en los casos en que sea procedente.
10. Certificar la calidad de copropietario hábil, para que los copropietarios puedan asistir a las asambleas, votar en ellas y optar a cargos de representación de la comunidad.
11. Presidir la primera asamblea.
12. Firmar con el presidente del Comité de Administración la consulta por escrito a los copropietarios, en los casos en que tal consulta proceda, y suscribir asimismo con el Presidente del Comité de Administración la escritura pública a que debe reducirse el acuerdo correspondiente.
13. Autorizar las copias de las actas de asambleas válidamente celebradas, en que se hayan acordado los gastos comunes, que no lo hayan sido por el Comité de Administración, y firmar los avisos de cobro de gastos comunes, para el cobro ejecutivo de estos gastos.
14. Ocurrir al Juez de Policía Local para que cite a la asamblea de copropietarios, si no se reúnen los quórums necesarios para sesionar o para adoptar acuerdos.
15. Confeccionar presupuestos estimativos de gastos comunes por periodos anticipados, para facilitar su cobro, al término de los cuales deberá hacer el correspondiente ajuste de saldos en relación a los efectivamente producidos, si así lo establece el reglamento de copropiedad, debiendo ser aprobados los presupuestos por el Comité de Administración.
16. La facultad de entrar forzadamente a una unidad en caso de emergencia.
Dentro de la obligaciones legales que el administrador debe cumplir se encuentra la rendición de cuentas de su gestión, de abrir cuentas, la creación de un fondo común de reserva, llevar Registro de Copropietarios, convocar a Asamblea extraordinaria y efectuar la contratación de seguro de incendios en su caso.
Como puede apreciarse, estas funciones y obligaciones hacen necesario que la persona que detente ese cargo esté efectivamente capacitada para ejercer un cargo de mucha confianza y responsabilidad. Desafortunadamente, la mala gestión en materia de administración de condominios ha provocado graves problemas y conflictos en los condominios afectados.
Por tal motivo, se ve como un avance favorable la creación de un artículo 2 bis que exige contar a lo menos con capacitación en el área, y con no tener antecedentes penales para ejercer el cargo.
Siguiendo con el análisis de proyecto, se estima como favorable la modificación que incorpora dentro de las facultades de suspender o requerir la suspensión del servicio eléctrico o gas de las unidades morosas. Con esto se pone fin a una situación que debía resolverse caso a caso según lo previsto en el Reglamento de Copropiedad respectivo. (artículo 5to inciso tercero)
Respecto del nuevo ítem (indemnizaciones y gastos por término de contrato) a incorporar en materia de gastos comunes, (artículo 2 N° 4 letra a) ) también se manifiesta una opinión favorable ya que se aclara una situación que podía ser materia de controversia en caso de término de contrato de trabajo ya que es la comunidad la que puede ser demandada si esas indemnizaciones no son pagadas al trabajador.
En lo que respecta a incorporar por ley un monto máximo al monto de los gastos comunes extraordinarios también se informa favorablemente. En muchas comunidades, un cálculo desacertado y excesivo de los gastos comunes extraordinarios acarrea un incremento en la morosidad, entre otros aspectos.
Respecto de la incorporación del inciso final del artículo 5to. Nos manifestamos reticentes ya que se pueden conculcar derechos que son de la esencia de la copropiedad y puede prestarse a arbitrariedades. Si se mantiene la norma se sugiere determinar cual es el período de morosidad mínimo que daría tal facultad a la administración.
Vemos favorablemente el que se realice la modificación del inciso segundo del artículo sexto, ya que esta facultad antes estaba entregada al Reglamento de Copropiedad de cada Condominio.
Respecto de la modificación del artículo 7 en orden a incorporar un nuevo inciso segundo, se estima que la obligación de contar con la autorización previa del Comité de Administración y de informar a los copropietarios responde a principios de transparencia en la administración de los dineros de la comunidad que, en la práctica han producido conflictos y desconfianza entre la Administración, el Comité y los copropietarios.
Respecto de la creación del nuevo artículo 7 bis, a la ley 19.537, debemos manifestar que podrían vulnerarse con esta facultad derechos de particulares como son los arrendadores. La normativa actual entrega el otorgamiento de salvoconductos a la Notarías de la comuna donde está ubicado el inmueble. Este trámite se efectúa en la práctica mediante una declaración jurada de la persona que va a mudarse y se exige acompañar autorización por escrito del arrendador y acreditar pago de cuentas y rentas.
Agréguese al artículo 17, el siguiente inciso cuarto, pasando a ser el actual inciso cuarto, el quinto, y así sucesivamente:
Copia de dicha cuenta documentada de la administración, señalada en el inciso anterior, será remitida a todos los copropietarios dentro de quinto día hábil contado desde la rendición de ella en la asamblea ordinaria, ya sea por carta certificada o por correo electrónico. El incumplimiento por parte de la administración de la obligación de dar o remitir dicha cuenta documentada, hará perder de pleno derecho la administración del condominio.
Finalmente, respecto de la creación del nuevo artículo 17 bis, se advierte que el objetivo de esta norma es la obtención de personalidad jurídica por parte del Comité de administración con exigencias muy similares a las contenidas en la ley N° 20.500 sobre Asociaciones y participación ciudadana en la Gestión Pública.
Carlos Avilés Pascal
Presidente Coproch A.G.
Fuente: coproch.cl