Desahucio y Restitución de los Inmuebles Arrendados

Desahucio y Restitución de los Inmuebles Arrendados

Son muchas las dudas que surgen en torno a cómo, cuándo y por qué se da término a un contrato de arriendo. Independiente de las circunstancias particulares, hay ciertos denominadores comunes que pueden dar luces de la manera correcta de actuar.

Diversos lectores nos han consultado respecto de la forma y plazos que contempla la ley para dar término a sus respectivos contratos de arriendo. Para dar respuesta a estas inquietudes, nos referiremos a lo dispuesto en los artículos 3° al 5° de la Ley 18.101 que establece normas sobre arrendamiento de predios urbanos.

En primer lugar, tal como hemos señalado en diversas oportunidades, las partes son soberanas al momento de acordar las estipulaciones de los contratos, salvo que tales disposiciones contravengan expresamente una norma legal.

Entre estas disposiciones, se incluye ciertamente el plazo de vigencia y formalidades relativas a su terminación. De esta forma, si en el contrato se establece un plazo de vigencia y se indican además, la oportunidad y formas requeridas para ponerle término, las partes deberán atenerse a ella para lograr dicho propósito.

Si nada se dice en el contrato, entonces debemos aplicar las disposiciones legales que rigen en subsidio.

a) Si el contrato es de aquellos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes, o bien, es de duración indefinida.

El desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario.

En estos casos, el plazo de desahucio será de 2 meses, contado desde la notificación del desahucio, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble, no pudiendo exceder de 6 meses.

Una vez notificado el desahucio al arrendatario, éste podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo legal, debiendo pagar solamente la renta de arrendamiento devengada hasta el día de la restitución.

b) Si el contrato es de plazo fijo no superior a un año.

El arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendrá derecho a un plazo de 2 meses, contado desde la notificación de la demanda.

En estos casos, se aplica la misma excepción anterior en beneficio del arrendatario, esto es, que éste podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo legal y sólo estará obligado a pagar la renta devengada hasta el día en que se efectúe la entrega.

c) Si en el contrato de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación se establece un plazo fijo superior a un año.

Se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario, en cuyo caso éste podrá poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte.

Esta disposición es muy importante, por cuanto el legislador comprende que en los contratos de plazo fijo superior a un año, los arrendatarios pueden experimentar un cambio en las condiciones iniciales bajo las cuales contrataron y se les haga muy gravoso o difícil el cumplimiento del plazo pactado en el contrato, como por ejemplo un traslado a otra ciudad o bien, un cambio drástico en las condiciones económicas.

En efecto, en este tipo de contratos —a plazo fijo superior a un año— la ley les confiere las siguientes alternativas de solución a los arrendatarios: primero, subarrendar el inmueble, logrando de esta forma pagar la renta comprometida con el propietario.

En segundo lugar, en caso que el subarriendo estuviere prohibido en el contrato, la ley los habilita a poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte.

En síntesis, para responder a las consultas de nuestros lectores, en primer lugar debemos atenernos a lo establecido expresamente en el contrato por las partes, luego y en silencio del contrato, debemos aplicar los criterios que establece la ley de acuerdo al plazo de vigencia del mismo.

Fuente:

portalinmobiliario.cl

Volver