Diseñan edificios con bajos gastos comunes…

DISEÑAN EDIFICIOS CON BAJOS GASTOS COMUNES

Los costos mensuales que genera mantener un edificio cada día toman más relevancia.

“Se dice que en el momento en que el arquitecto tira el lápiz para diseñar un edificio, el 100% de los gastos comunes quedan cazados. Esa es una frase muy cierta, que cada día hay que tomar más en cuenta, porque es sabido la importancia que están dando a estos costos las personas que compran departamentos“, afirma Juan Carlos Latorre, gerente general de Administraciones Las Bellotas.

El problema, dice, es que muchas personas no saben qué aspectos son los que más inciden en los gastos comunes y toman decisiones erradas, basadas en mitos.

“Muchos compradores piensan que eligiendo un edificio sin piscina, gimnasio o sauna ahorrarán en gastos comunes. Es una falsa creencia: esos ítems son absolutamente marginales. Lo que sí genera dolores de cabeza son los costos de personal, que representan más del 50% de los gastos totales de un edificio. Luego le siguen los consumos energéticos, que han tenido un alza impresionante en los últimos meses, y los costos de mantención de ascensores y bombas“, cuenta Latorre. El experto dice que “el problema es aun mayor cuando el número de unidades del edificio son pocas, pues se deben prorratear los gastos entre pocos departamentos“.

Ahorros Energéticos

Pero algunas inmobiliarias ya se han dado cuenta de ello y están tomando medidas.

La mayoría ha optado por abordar el tema desde la perspectiva del gasto energético, un ítem cada vez más relevante debido a las alzas del gas y la electricidad.

Como sucede, por ejemplo, en el caso del edificio “Al Ras“, de inmobiliaria DCC. Según explica Georges Haloue, subgerente general de DCC, en ese proyecto se optó por utilizar para el agua caliente, y eventualmente la calefacción, un sistema que combina energía solar y gas, “con lo cual se obtienen importantes bajas en los gastos comunes.

Así, este edificio de 96 departamentos gasta mensualmente 200 mil pesos en gas y no 600 mil, como sería si no tuviera este sistema“.

Pero el modelo que se basa en la eficiencia energética no es el único que se está aplicando en Chile. Comenta Juan Carlos Latorre que en su empresa está desarrollando un modelo de gestión que pronto se aplicará en algunos proyectos de departamentos nuevos en la capital, que prefiere mantener en reserva.

Este modelo se basa en crear edificios de una operación muy simple, que ahorra al máximo los costos de personal, “sin por ello descuidar la seguridad y la higiene“. Y en donde los copropietarios cumplen un rol importante.

Asegura que una de las gracias de este modelo es que permite, con un diseño arquitectónico inteligente, reducir la cantidad de empleados.

Y aclara de qué manera puede hacerse.

“Es necesario separar dos cosas en la marcha del edificio: una es la operación y otra el aseo. Es poco probable que los copropietarios quieran involucrarse en las labores de aseo; no así en la operación, cuando ésta está diseñada de una manera tal que hace fácil la gestión y comprensible a un copropietario cualquiera“.

Tarea Común

Dice que en términos generales, si los copropietarios delegan las tareas del aseo a una persona, quien a su vez puede contribuir a otras labores operativas del conjunto, es fácil operar el edificio y así generar un modelo de trabajo que optimice los gastos comunes. “En síntesis, es posible tener una sola persona en trabajo diurno“, asegura.

Recomienda que para lograr lo anterior es necesario dotar al nuevo edificio de equipamiento adecuado (ver infografía) y asegurar la elección de un grupo de tres representantes del Comité de Administración, quienes deben comprender a cabalidad el funcionamiento del edificio a objeto de que ellos puedan a su vez sugerir pasos a seguir en distintos casos.

Dice que para tener una visión general del asunto, el edificio debe tener elementos especiales y fáciles de comprender para asegurar la tranquilidad en caso de incendio o en caso de quedar atrapados en un ascensor, ya que casi la totalidad de las otras fallas posibles -como problemas en las bombas de agua- no revisten mayores inconvenientes ni riesgos que no se puedan abordar a la “mañana siguiente“.

Dice que este esquema está pensado para edificios de tamaño medio o pequeño, pues en los edificios más grandes es más fácil prorratear los gastos. “Estoy pensando principalmente en esos edificios de seis a diez pisos que se están construyendo en Providencia o Ñuñoa, por ejemplo“.

Ofertas Tentadoras

Varias inmobiliarias están utilizando como estrategias de venta liberar al comprador del pago de gastos comunes durante el primer año. Los expertos señalan que es una alternativa interesante pero que se debe averiguar cuánto se pagará por ese concepto posteriormente.