Existe Búrbuja Inmobiliaria en la Sexta Región?

¿Existe una “burbuja inmobiliaria” en la Región?
Las comunas más grandes de la región, en este caso Rancagua y Machalí, han mostrado un importante auge inmobiliario por lo menos en la última década, con la aparición de nuevos proyectos habitacionales. Una de las tantas razones es la extensión de la vida útil del yacimiento de cobre El Teniente de Codelco Chile, actualmente con la construcción del Nuevo Nivel Mina.

Esto lo han sabido aprovechar diversas empresas presentes en la zona. En el caso de Socovesa, que llegó a la región en el 2000 con “Bosques de San Francisco” en Rancagua, decidieron invertir por ser una región minera lo que deriva en un alto crecimiento del PIB, contar con un alto poder adquisitivo y una demanda sostenida de productos inmobiliarios. “Esto es consistente con el sello de Socovesa, como una empresa que tiene 47 años de especialización en construir casas para diversos segmentos”, dice Julio Cañas, Gerente de Proyectos. “Es así como Rancagua se mantiene como un polo de desarrollo inmobiliario importante y asimismo Machalí, con una alta demanda actual”.

Gustavo Morales, por parte de Pocuro, estima que el mayor desarrollo inmobiliario se ha dado en estas ciudades mencionadas anteriormente.

Es en estas dos zonas en donde se han desarrollado el mayor número de proyectos inmobiliarios en los últimos años, ya sea por parte de empresas que ya se encontraban construyendo y vendiendo proyectos habitacionales con anterioridad a la crisis de los años 2008 y 2009, y otras inmobiliarias que han llegado a la zona que han visto una buena oportunidad de generación, de nuevos proyectos inmobiliarios.

Sin embargo, y sin desmerecer esto, asegura que ahora se suman otras comunas que se encuentran con un desarrollo inmobiliario importante como es San Fernando y localidades más pequeñas como San Vicente de Tagua Tagua.

¿Qué está ocurriendo con el mercado inmobiliario residencial?
Entrada la segunda mitad del año es bueno detenerse y apreciar lo que está sucediendo en este rubro que cuenta con el mayor volumen, al concentrar cerca del 75% de las inversiones del sector.

Según cifras del último informe de la actividad emitida en julio pasado por la Cámara Chilena de la Construcción, la oferta y ventas de viviendas nuevas mostró un positivo comportamiento.

Durante el primer trimestre de 2013, la venta de viviendas a nivel nacional aumentó 3%, superando las 14 mil unidades comercializadas (8.920 departamentos y 5434 casas). En dicho periodo, la comercialización de departamentos se incrementó 14% en 12 meses, mientras que la venta de casas disminuyó 12% anual.

En la zona centro, que agrupa la Sexta, Quinta, Metropolitana y Séptima la venta de viviendas aumento un 11% anual en igual periodo frente el resto del País que experimentó bajas, mientras que la oferta disminuyó 4% anual.

Normalmente las constructoras e inmobiliarias están permanentemente analizando el comportamiento del mercado con el fin de adaptarse a lo que buscan los clientes y posibles compradores. Comenzamos por consultar al representante máximo en la región de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC). Nibaldo Rodriguez, de la Delegación El Libertador, sobre el estado actual de la oferta y demanda en viviendas nuevas.

¿Cómo se está comportando el mercado inmobiliario en nuestra región?
Habría que distinguir dos grandes segmentos dentro del mercado inmobiliario local. Por una parte, el de viviendas de un valor superior a las 1.500 UF que ha registrado un nivel de actividad bastante positivo.

El representante de Pocuro concuerda con Nibaldo Rodríguez de la CChC, al decir que el aumento de precios en los proyectos inmobiliarios en los últimos años se explica porque los costos de construcción han tenido un fuerte alza producto de que los terrenos han subido su precio en más de un 30%, incidiendo en el costo final del proyecto entre 25% y un 40%.

Sin embargo, Morales agrega otros aspectos que explican esta situación como el aumento en casi un 50% de la mano de obra producto de que los trabajadores de la construcción están emigrando a estas zonas; aumento en las cuantías de fierro y hormigón debido a los reglamentos post terremoto, aumento de precio en los estudios de suelos, aumento de costo por disminución de crédito fiscal en viviendas de más de UF 3.500, entre otras razones.

ALTOS PRECIOS DE LAS PROPIEDADES
El corredor de propiedades en Rancagua y Presidente Regional de COPROCH A.G., Mario Bustamante, se suma a esta radiografía mercado inmobiliario y manifestó que los precios de las propiedades son estables, pero altos.

Contrario a lo que han dicho los otros entrevistados, él cree que de una u otra forma se ha creado una especie de burbuja inmobiliaria ya que el aumento de los precios de venta se justifica por la expectativa de una atractiva renta de arrendamiento. Esto lo revela tras explicar una práctica comercial de las inmobiliarias, las cuales sugieren valores de arriendo de las propiedades que venden tan altos que justifiquen la inversión. En otras palabras, estos deberían tener directa relación con el precio y la rentabilidad de manera que resulte atractivo como inversión. Ello explicaría, a su juicio, que se vendan a un valor casi establecido de arriendo y no en forma espontánea de acuerdo a la oferta y la demanda, lo cual queda en la retina del mercado.

Bustamante agrega que en Rancagua por ejemplo, existe un incremento en los precios de las propiedades ubicadas en el centro o Damero Central y más específicamente en el sector centro norte que se comenzó a manifestar desde que se inició la construcción del Mall del Centro hace más de una década debido a que en esos tiempos, los generadores de ese proyecto, se vieron obligados a pagar valores muy altos por los terrenos faltantes y necesarios para completar dicho proyecto. A partir de entonces, los propietarios de inmuebles del sector, tomaron como referente los valores pagados por necesidad como se dice, como los valores reales para el resto de las propiedades.

¿NUEVA O USADA?
Elegir entre una vivienda nueva o usada es una interrogante que roba el sueño y provoca estrés en muchos posibles compradores. La realidad de muchos chilenos comienza a manifestarse de acuerdo a la capacidad de financiamiento para adquirirla y en segundo o tercer lugar, se relaciona con las causas y factores personales y familiares.

Frente al establecimiento del mercado de las propiedades usadas, el corredor de Propiedades en Rancagua y Presidente Regional de Coproch, Mario Bustamante, piensa que el mercado inmobiliario se comporta de acuerdo a los tiempos que vivimos y a los criterios en que se enmarca esa zona.

Rancagua y sus alrededores, está determinada principalmente por lo que representa la minera El Teniente, la agroindustria o Agrosuper, las cuales influyen poderosamente en la economía local. En este escenario los grandes inversionistas se atreven a desarrollar proyectos inmobiliarios y consecuentemente se mueve todo el mercado creando alternativas para todas las personas.

¿Se están poniendo a la venta y en arriendo casas, departamentos y oficinas en mayor cantidad que antes o se mantiene?
Creo que ha aumentado la venta de casas y departamentos, lo cual obedece a las necesidades, que el propio mercado se plantea. Existen hoy en día muchos proyectos terminados y otros en desarrollo y todos tienen la posibilidad cierta de tener éxito, dependiendo de la orientación que ellos den a su oferta. A mi juicio, las propiedades que más se venden son aquellas que están entre los rangos de UF 2.000 y UF 4.000. Existe variada y suficiente oferta en el mercado de acuerdo a los estudios previos que realizan las inmobiliarias para que estas respondan la demanda.

¿Qué es lo que buscan los clientes, propiedades nuevas o usadas?
Existe demanda de nuevas y usadas, pero la decisión va a depender de su ubicación, respecto a los servicios básicos, como locomoción, centros de salud, supermercados, colegios, entre otros factores. Existe un alto porcentaje de clientes que busca para su necesidad de vivienda, una casa, mientras que un porcentaje menor busca departamentos.

Y son estos los que vienen a satisfacer la necesidad de habitación para matrimonios jóvenes, personas que están poco tiempo en la ciudad o personas y matrimonios mayores que buscan la comodidad, seguridad y tranquilidad para vivir.

¿Cuál es el perfil de estos clientes que optan por el corretaje? ¿Tienen alguna preferencia por algún lugar especial?
El perfil de nuestros clientes es muy amplio ya que depende de los proyectos, expectativas y etapas de la vida, sumado a las posibilidades económicas de cada uno. Tampoco hay que olvidar un gran número de personas que al jubilar reciben una importante suma de dinero como indemnización y optan por invertirla en bienes raíces para mantener su capital en incrementar sus ingresos.

En cuanto a la preferencia de lugares, estos están determinados por el acceso a centros comerciales, centros de salud, buena movilización y centros educacionales.

Las propiedades usadas ¿cree son una importante competencia para las nuevas?
Puedo asegurarle que hay mercado para ambas opciones. Las propiedades nuevas como las usadas tienen distinto mercado. Cada una está enfocada a diferentes segmentos. Ambas clasificaciones, tienen virtudes, como por ejemplo que las propiedades usadas requieren de una constante mantención, en cambio las nuevas no lo necesitan por varios años. Además, las casas usadas están en sectores consolidados. Cuando uno compra una casa usada, ya sabe del barrio donde se encuentra y quienes son los vecinos.

En cambio las casas nuevas, generalmente están en lugares donde aún no se conoce esas cualidades a excepción de aquellas que se construyen en sectores residenciales altos.

PINCELADA A LA OFERTA
Constructora e Inmobiliaria Pocuro en la actualidad cuenta con dos proyectos en la región. Una de ellas es el proyecto la Reserva de Machalí que cuenta con viviendas de 1 y 2 pisos, pensadas para familias que gustan de la vida con las comodidades de la ciudad y llevando una vida en un entorno natural y apacible. Este proyecto cuenta con tres modelos de casas con una superficie que va desde 54 hasta 93 m2, con 3 dormitorios alfombrados, amplio living comedor, cocina y baño en suite. Las viviendas de este proyecto incluyen panel solar y se encuentran revestidos térmicamente los muros perimetrales de las viviendas, lo que se traduce en un ahorro energético importante para nuestros clientes. El otro proyecto que tenemos se encuentra en la misma ciudad cuyo nombre es Terrazas de Kennedy, dirigida a familias que desean participar de la vida en ciudad, con todas las comodidades que ello conlleva y a inversionistas en los cuales se les presenta como una buena oportunidad de negocio.

Este proyecto fue desarrollado en el formato de condominio y considera torres de 4 pisos cada una, con departamentos de una superficie de 50 a 60 m2, mas terraza. Considera accesos controlados con caseta de guardia y citofonía, zona de juegos infantiles y áreas verdes. Una de las ventajas de nuestros proyectos, que fue incorporada en Terrazas en Kennedy, es que los departamentos cuentan con sistemas de eficiencia térmica, sistemas de ventilación convectiva y están revestidos térmicamente los muros perimetrales, lo cual permite un mejor confort habitacional y ahorros de energía, que permiten beneficios económicos para nuestros clientes.
(Gustavo Morales, Gerente de Desarrollo de Pocuro).

SOCOVESA
Socovesa es una empresa que construye para las familias de Chile. El perfil de nuestros clientes en la región abarca a la clase media en todas sus capas. En cuanto a nuestra cartera de proyectos, tenemos dos desarrollos inmobiliarios en venta en Rancagua: Bosques de Santa Clara y Prados de Santa Clara. Además, estamos en pleno proceso de comercialización de las viviendas de Portal Machalí con casas desde las UF1.855 de 89m2. Por ahora no tenemos contempladas nuevas adquisiciones en la zona, porque contamos con suficiente stock para trabajar en el corto y mediano plazo (Julio Cañas, Gerente de Proyectos Socovesa)

EXPECTATIVAS
El sector de la construcción está en un proceso de ajuste hacia su nivel de tendencia, por lo que el gremio de la CChC prevé que la inversión en el sector registrará un crecimiento por sobre el 6% en este 2013. Ello se explica por el retraso o postergación que están sufriendo algunos proyectos de inversión, sobre todo en las áreas de minería y energía, así como por una mayor cautela por parte de los desarrolladores inmobiliarios, que deben seguir con atención la evolución de la demanda, asi como las políticas habitacionales que implemente el nuevo gobierno, para el caso de las viviendas con subsidio, argumenta Nibaldo Rodriguez.

Julio Cañas de Socovesa, afirma que el 2012 fue muy fructífero para esta compañía, especialmente en esta región. Durante el último año móvil hemos crecido un 124% en la región y contamos con 31 millones de UF en ventas. Las perspectivas para el próximo años son auspiciosos, pues estimamos que podremos consolidar un crecimiento del orden de un 10% para la compañía, cifra que está por sobre el promedio de la industria.

Para el representante de Pocuro, 2013 se cerrará en condiciones económicas similares a la vista durante el primer semestre. Estimamos que la desaceleración económica se debe más a un ajuste económico que al inicio de una eventual futura crisis. Considerando que en la región existe una importante tasa de empleo por la minería, estimamos que en 2014 la región debería continuar generando una demanda por viviendas, similar a las ya vistas en los años 2012 y 2013.

VENTAJAS DEL CORRETAJE INMOBILIARIO
El corredor de propiedades en Rancagua y Presidente Regional de COPROCH A.G. Mario Bustamante, nos responde a la siguiente inquietud.

El corretaje de propiedades ¿es la mejor opción cuando quiero vender o buscar un bien raíz? ¿por qué elegirlos a ustedes?
La mejor opción cuando quiero comprar o vender un bien raíz, es acudir a un corredor de propiedades. Somos profesionales que estamos capacitados para dar la mejor asesoría porque por formación, ponernos por sobre todos los casos, el interés del cliente.

Cuando hablo de corredor de propiedades; me refiero a un profesional del corretaje que se ha capacitado, que tiene experiencia, que tiene domicilio conocido con patente comercial, que paga sus impuestos y principalmente, que pertenezca a una institución que lo respalde.

En Chile existen solos dos instituciones que agrupan a corredores de propiedades, la Asociación de Corredores de Propiedades de Chile, COPROCH A.G., Nosotros integramos la Filial Sexta Región. Cualquier persona o usuario de los servicios prestados por nuestras oficinas, tiene acceso en primer lugar, a saber si pertenece o no a COPROCH y si se sintiera afectado por alguno de los nuestros, podrá efectuar la denuncia a nuestra Asociación. Las personas podrán distinguir si es mejor recurrir a un corredor de propiedades con respaldo institucional u a otro cualquiera como aquellas que hacen sus publicaciones indicando solo un correo electrónico y un celular.

Por qué ¿Dónde me dirijo después de efectuar un reclamo contra ese corredor, si no sé dónde lo encuentro físicamente?

¿Se consideran ustedes una fuerte competencia para las Inmobiliarias y constructoras, especialmente para las grandes que están llegando a la región?
No, al contrario tanto las inmobiliarias como las constructoras son creadoras de proyectos de nuevas construcciones y por lo tanto, son fuentes de futuros negocios para nosotros, asi es que bienvenidas sean.

Fuente: coprochsextaregion.cl