Hasta 40% Suben Precios de Propiedades en Santiago Durante los Ultimos
Hasta 40% Suben Precios de Propiedades en Santiago Durante los Ultimos Dos Años
Las comunas más cotizadas son Vitacura, Las Condes, Providencia, Lo Barnechea y Santiago. Según estudio de Collect GFK, desde fines de 2009 el valor promedio de las residencias en la capital subió desde cerca de 2.600 UF hasta sobre 3.000 UF en el primer trimestre de 2012.
Luego que el presidente del Banco Central, Rodrigo Vergara, advirtiera en su presentación del Informe de Política Monetaria (IPoM) sobre el alza de precios en el sector inmobiliario dentro de comunas de Santiago, los ojos se han centrado en ese mercado, especialmente en la zona oriente de la capital.
Si bien Vergara precisó que «no estamos hablando de una burbuja, sino que simplemente de desarrollos que necesitan ser monitoreados», advirtió que «hay que estar atento hacia el mediano plazo», ya que «cambios en las condiciones pueden producir también cambios en los riesgos».
El profesor de Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Católica, Oscar Figueroa , coincide con esta visión y aclara que «una burbuja inmobiliaria se produce cuando hay alzas artificiales de precios, la demanda crece y los precios siguen subiendo artificialmente de tal manera que de pronto, tal como en una burbuja, esta se acaba y cuando se acaba bajan y la gente llega a deudas que sobrepasan lo que valen las viviendas y lo que pueden pagar».
Corredoras Perciben Alzas Promedio de 30%
Los corredores de propiedades han visto de cerca este aumento y señalan que en los últimos dos años se han observado alzas promedio de 30%, y que van desde 25% hasta sobre 40% en algunos casos, principalmente en las comunas de Las Condes o Vitacura, las mismas que fueron consignadas por el Banco Central. Pese a ello descartan una burbuja, ya que se mantiene alta la demanda, entre otros factores.
La socia de Andueza propiedades, Pilar Andueza, señala que los arriendos y ventas han subido cerca de 25% principalmente debido a la escasez de terrenos, por lo que las comunas más valoradas «tienen un plus en el precio». Además apuntó al nuevo interés en comprar bienes raíces como un instrumento de inversión más seguro.
Desde la corredora de propiedades Engel & Volkers, su gerente de expansión, Fernando Kreis, agrega que la oportunidad de tomar créditos hipotecarios «es casi ilimitada, y la tasa de interés está relativamente baja», lo que sumado al aumento en los ingresos de las personas, ha favorecido una demanda creciente por algunos sectores.
«La oferta no puede seguir a un ritmo muy elevado, porque hoy es difícil encontrar sitios para casas y paños para departamentos. La alternativa es echar abajo casas donde se pueda construir en altura», añade Kreis.
Sin embargo el alza de los precios tampoco es algo tan raro, dice, ya que el valor de las casas venía rezagado en relación al crecimiento del ingreso de las personas durante los últimos años, diagnóstico que no comparte el gerente comercial de Inmobiliaria Manquehue , Juan Enrique Nestler: «Si consideramos la evolución de los salarios reales y del precio de las viviendas, vemos que el precio se puso al día después de varios años planos en cuanto a cambios de precio».
Otro elemento en lo que coinciden el gerente de Manquehue, Juan Enrique Nestler, y el gerente del área inmobiliaria de Collect GFK, Javier Varleta , es en que la eliminación de la franquicia al IVA en la construcción ha causado un alza fuerte en las casas de mayor valor, desde 4.000 UF hacia arriba, «justo en las comunas que menciona el Banco Central», señaló Varleta. Además apuntan al alza del costo de mano de obra, que Nestler cifra en 25%.
Un caso especial se está dando en Lo Barnechea, especialmente en La Dehesa, donde el movimiento generado por los colegios ha causado, según Soledad Vidal, directora ejecutiva de Soledad Vidal Propiedades , «una histeria colectiva de los propietarios», que ha hecho que a veces suban los precios antes de recibir las ofertas incluso.
Sobre 30% ha sido el alza en esos lugares, aunque Vidal reconoce que el valor del metro cuadrado de Las Condes y Vitacura ha superado el de Lo Barnechea, algo que viene desde hace cerca de dos años, tal como consideran otros corredores.
Sector Oriente Concentra Alzas
Según un análisis de oferta y venta de viviendas en Santiago realizado por Collect GFK, desde finales de 2009 el valor promedio en UF de las residencias en la capital subió desde cerca de 2.600 UF hasta sobre 3.000 UF (15%) durante el primer trimestre de 2012.
Además, el valor del metro cuadrado también ha tenido alza tanto en casas como departamentos, ya que en las primeras era cercano a 30 UF a comienzos de 2010 y pasó a 34 UF (13%) en los primeros tres meses de este año, mientras que en los segundos fue desde 40 UF a 44 (10%) UF en el mismo período.
Además, la oferta ha caído considerablemente si se toma en cuenta que la cantidad de departamentos disponibles para entrega inmediata cayó desde sobre 14 mil a principios de 2010 a casi 4.500 en el primer cuatro de este año, mientras que las casas pasaron de más de 4.700 a 770 en el mismo tiempo.
El director de la consultora inmobiliaria Kayco International, Marcos Kaplún , afirma que en el segmento de oficinas, las mayores alzas se concentran en el sector oriente.
En Providencia por ejemplo, «oficinas que hace un año costaban 50 UF el metro cuadrado, hoy están a 70 UF el metro cuadrado», afirma, mientras que en Las Condes estos se comercializan oficinas cuyo valor bordea las 75 UF por metro cuadrado y hace un año estaban a 52 UF.
Por otro lado, en el centro de Santiago, «el metro cuadrado ha subido de 35 UF a 44 UF en el último año», afirma. Esto se debería principalmente a «la escasez de terreno que afecta a este sector» y a que fondos de inversión han optado por desembolsar sus activos en esta área. «la gran duda en este sector es si va a haber arrendatarios para la zona. Yo creo que va a haber que importar arrendatarios».
El director de Advisory CBRE, Cristián Gutiérrez , proyecta que «van a entrar sobre 300.000 metros cuadrados de oficinas clase A, principalmente en Las Condes, Vitacura, Santiago y Providencia de aquí al 2014».
Este segmento corresponde a instalaciones de alto estándar, de entre 400 y 500 metros cuadrados y ubicados principalmente en el sector oriente de la capital.
Expertos Piden Cautela Pero Descartan Burbuja
El académico de la UC explica que esto se debería a que por un lado, «hay más recursos, la economía crece, los ingresos de las familias aumentan y muchas veces estos crecimientos se expresan en demanda de bienes más durables. Segundo, cuando hay proceso de crecimiento de precios la vivienda se ve como una inversión que hace que se incremente la demanda a pesar de que los precios siguen subiendo».
La tercera razón que explica Figueroa es que «el sistema financiero ha generado más facilidades para la compra de viviendas y ha accedido al sistema financiero gente que antes no tenía acceso».
El consultor de Tinsa Internacional, Felipe Parra, agrega que otra de las razones «en los últimos 3 años se ha registrado un mayor costo de construcción de las viviendas asociado a la mano de obra, que se ha traspasado al valor de las mismas».
Parra afirma que «de igual forma se debe mantener monitoreado el escenario económico internacional y su impacto en la economía interna el cual podría afectar el escenario actual».
Fuente:
lasegunda.com