Los Pasos Para el Cambio de Destino
Los Pasos Para el Cambio de Destino
Antes de emprender cualquier acción, es necesario saber si el plan regulador permite realizar ciertas actividades en la zona de la vivienda. Pedir un Certificado de Informaciones Previas puede ayudar a despejar dudas.
Felipe Álamos U.
No es llegar y cambiar el destino de una propiedad, de un uso residencial a uno comercial.
Lo primero es preguntarse si es necesario hacer este trámite.
«En las propiedades donde se practica un pequeño comercio o actividad técnica, profesional u oficio, no es necesario cambiar el destino, siempre y cuando el uso principal o utilización del inmueble sea residencial. En general, se considerará que una propiedad tiene destino habitacional cuando, habiendo sido construida para habitación, al menos un 80% de la edificación es ocupada para fines habitacionales y no comerciales», afirma José Valdés, broker/owner de RE/MAX Urbe.
Ahora, dice, si más del 20% del total de las edificaciones son, o desean ser, utilizadas para el ejercicio comercial, se requiere de un cambio de destino. «Siempre y cuando el Plan Regulador Comunal y la Ley General de Urbanismo y Construcciones, y demás disposiciones legales, lo permitan».
Certificado Básico
Para no poder tiempo con trámites innecesarios, para saber si se puede realizar cierta actividad, recomienda José Valdés que el interesado solicite a la municipalidad respectiva un Certificado de Informaciones Previas para una propiedad o predio específico. «En éste, la dirección de Obras Municipales detallará los destinos permitidos y prohibidos, constructibilidad, densidad, afectación a utilidad pública y normas urbanísticas en general, con las que debe cumplir el predio y sus edificaciones».
Si se avizora que es posible el cambio de destino, hay que empezar los trámites. «Porque según las autorizaciones municipales, los inmuebles son construidos y definidos con un destino o uso, y, por consiguiente, no podrán ser utilizados para otros fines o actividades. Si es deseado modificar el destino de la propiedad, se necesita la autorización de la Dirección de Obras de la municipalidad y dependiendo del destino será necesario acreditarse el dominio y planos de la construcción, indicando el alcance de esta modificación, entre otros antecedentes. Esta solicitud tiene que ser aprobada por el director de Obras Municipales de la comuna, cumpliendo las Normativas del Plan Regulador Comunal y Ordenanza General de Urbanismo y Construcción», indica Valdés.
Explica que la documentación requerida para este trámite depende de cada municipio y está sujeta a las ordenanzas y al plan regulador vigente. Por lo general, se remiten a un formulario de solicitud de cambio de destino en el municipio; fotocopia del carné de identidad de propietario o representante legal; certificación de dominio vigente extendido por el Conservador de Bienes Raíces correspondiente, o declaración jurada de propiedad.
A su vez, en caso de modificación o alteración del inmueble, se debe presentar fotocopia de permiso de edificación y certificado de recepción final con sus respectivos planos. Y en caso de no existir modificación o alteración del inmueble, el propietario o su representante deberá presentar una declaración jurada en tal sentido, además de un croquis en que consten las medidas y destino de las dependencias implicadas y el Certificado de Calificación de Actividad Económica cuando corresponda».
Trámites Ante el SII
Añade Valdés que, con posterioridad al cambio de destino municipal de un inmueble, también debe realizarse un cambio ante el Servicio de Impuestos Internos, el cual puede ser solicitado por el propietario del bien raíz a través de la presentación del Formulario 2118 de Solicitud de Modificación al Catastro de Bienes Raíces, el que debe ser debidamente llenado en cualquier oficina del Servicio de Impuestos Internos, adjuntando cédula de identidad y acompañando los documentos que demuestren el cambio de destino municipal y que fundamenten la fecha en que esta acción se produjo.
Señala José Valdés que este trámite ante el SII no tiene costo para el contribuyente.
Pero puede traer consecuencias: «Si el cambio de destino tiene como consecuencia un cambio en el avalúo comercial de la propiedad, generará un revalúo fiscal y un cambio en las contribuciones del bien raíz involucrado, según lo indica la Ley Nº 17.235, sobre impuesto territorial».
Para concluir, se requiere de una patente municipal para emprender cualquier actividad comercial que necesita un local fijo. «Los requisitos para su obtención varían entre un municipio y otro, pero hay elementos comunes que se piden en todos lados».
«La Dirección de Obras debe otorgar una autorización previa que indique que el lugar donde usted quiere instalar su negocio es apto para ello. Esta entidad debe inspeccionar el lugar y emitir un informe de factibilidad. Su intervención obedece a que la municipalidad debe asegurarse de que el local comercial no interfiera con el plano regulador de la comuna. Por ejemplo, hay que asegurarse de que no se ejerza una actividad comercial en una zona destinada a uso residencial. Además, se necesitarán otras autorizaciones dependiendo del tipo de actividad que desarrollará».
En Copropiedad
Explica José Valdés que, en el caso de que el inmueble esté acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria, al interesado se le solicitarán los reglamentos del condominio y la formalización del quórum de asamblea autorizando el cambio de destino.
Fuente:
elmercurio.cl