Análisis Sobre el Pago en 14 Años de una Vivienda en Chile

El 6 de septiembre recién pasado, el titular principal del diario El Mercurio informó que en Chile una vivienda se paga en 14 años. Esa información fue contextualizada con los países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) y la fuente de información fue la exposición que el Product Manager de Análisis Inmobiliario del Portal, Nicolás Izquierdo, realizó durante el Tercer Seminario de Actualidad para Corredores de Propiedades, que organiza Portalinmobiliario.com.

Link Noticia: Ingrese aquí para ver noticia referida

En el mundo académico, la principal medición de calidad de los estudios es precisamente quién pública y quienes citan. Debido al método científico es propio que, además de citar los otros académicos, se busquen subirse al éxito pretendiendo “complementar”. Eso es exactamente lo que voy a hacer a continuación, sin antes felicitar a Nicolás Izquierdo y a Portalinmobiliario.com.

La compra de una vivienda es una decisión de inversión y los financistas suponemos, desde nuestro modelo, que se trata de una decisión racional e informada. Es racional si al tomarla se busca satisfacer una función objetivo y se reconocen las restricciones. Tratándose de una decisión de inversión, el modelo se desarrolla explicitando el objetivo de maximizar la riqueza.

Dado que la evaluación de un proyecto de inversión supone identificar y medir los beneficios y contrastarlos con los costos y requerimiento de inversión, se postula que la regla decisional es que el proyecto alcance un valor presente de los flujos de caja, descontados a la tasa pertinente al riesgo y netos de los recursos de inversión necesarios, que sea mayor o igual a cero. Si el valor presente neto es igual a cero el proyecto no contribuye a aumentar la riqueza, porque sus beneficios sólo restituyen los recursos de la inversión, más una rentabilidad equivalente a la del portafolio del que se obtienen esos recursos.

La regla del valor presente neto mayor a cero es equivalente a que el proyecto tenga una rentabilidad para los recursos de la inversión mayor o igual a la rentabilidad del portafolio de quien invierte. La medida de los financista para la rentabilidad del capital en los proyectos es la tasa de descuento que hace cero el valor presente neto; es decir, que empata con la regla anterior. El indicador se llama Tasa Interna de Retorno (TIR). Por purismo académico, permítanme anotar que los economistas tenemos críticas a este indicador, pero que los financista ganaron porque su uso es muy práctico ya que las rentabilidades se miden generalmente como porcentaje anual de la inversión.

Otro indicador de la calidad de una inversión es establecer el periodo necesario para que los flujos futuros recuperen la inversión; eso es lo que hace el trabajo citado. El problema es que constatar ese periodo por sí solo no es suficiente, aunque adquiere sentido si se le compara, en este caso con otros países, para una misma inversión. Sin embargo, tratándose de bienes inmuebles, el horizonte de planificación es tan largo que es posible entenderlo a perpetuidad y el periodo de recuperación de la inversión se puede calcular por la tasa de rentabilidad del activo.

El resultado para Chile dice que la rentabilidad de la inversión en viviendas para arriendo tiene un promedio de 7% anual, que es de 7,7% en Santiago Centro y de 6,7% en el Sector Oriente, siempre para viviendas de 120 m². El mercado de los arriendos en el país para viviendas de 120 m² está caracterizado porque los arrendadores obtienen, gracias al DFL 2 de 1959, una rentabilidad que no afecta al exenta del impuesto a la renta. Además, el IVA que afecta a la construcción está rebajado en un 65% y en el precio del inmueble, tiene una incidencia menor a 3,5%, lo que nos permite sostener que se trata de una actividad no distorsionada por impuesto y, por lo mismo, su rentabilidad privada debería tender a la social, que en Chile calcula el Ministerio de Desarrollo Social y que la estima actualmente en 6% real anual.

La rentabilidad medida en Chile, porque es coincidente con la rentabilidad social del capital, muestra que los precios relativos del arriendo y la compraventa de inmuebles están ajustados y que no es recomendable seguir interviniendo en este mercado como se hizo al limitar el DFL 2 y la franquicia del IVA para la construcción de viviendas. La limitación del DFL 2 a sólo 2 viviendas para que la renta quede exenta de impuesto a la renta significará un encarecimiento de los arriendos mayor al alza de precio de las viviendas, ya que los inversionistas miden las rentabilidades netas de impuesto.

Solo dos países de la OCDE tienen rentabilidades mayores. México, donde la rentabilidad es de 7,7% (igual al centro de Santiago) y de acuerdo a la información que manejo gracias a mis alumnos del Master en Dirección de Empresas Inmobiliaria (MDI), que la Universidad Politécnica de Madrid dicta en convenio académico con el Instituto Tecnológico Autónomo de México (ITAM), en ese país el déficit de vivienda es significativamente mayor que en Chile y entonces el precio del arriendo está representando mayor escases. En Nueva Zelandia, la rentabilidad alcanza a 8,3% en promedio y mi principal hipótesis sería que hay escasés de viviendas para arriendo por alguna distorsión de mercado o por impuesto a la renta del arriendo.

Por el otro extremo, la menor rentabilidad en la inversión inmobiliaria la tiene Inglaterra y alcanza a solo 2% anual, supongo que indicando el exceso de inversión inmobiliaria en vivienda que efectivamente existe. Se estima que en Inglaterra hay más de 700.000 viviendas desocupadas.

Fuente: portalinmobiliario.cl