¿En qué Quedaron las Advertencias del Banco Central Sobre Burbuja Inmobiliaria?

Nosotros planteamos en el Informe de Estabilidad Financiera (IEF) de diciembre de 2012, una preocupación por las tendencias y ciertas variables, haciendo un llamado a las personas que tomaban decisiones, como bancos, constructoras, inmobiliarias y personas, que no utilizaran las tendencias recientes de crecimiento que fueran a repetirse en el futuro, y por lo tanto que era riesgoso hacer proyecciones en base a esa tendencia. Creemos que al menos un par de estos agentes ha respondido a nuestro llamado, ha tenido un cierto éxito».

Esa fue la respuesta del presidente del Banco Central, Rodrigo Vergara, a la pregunta del senador Andrés Zaldívar (DC) en el marco de la presentación del primer Ipom 2013 del martes recién pasado, respecto a las advertencias realizadas por el instituto emisor en segundo semestre del ejercicio pasado, en relación a los riesgos que planteaba el alza de precios en el sector inmobiliario y el potencial riesgo de una burbuja.

Es que en el IEF de junio de 2012, Vergara envió un mensaje directo a quienes operaban en el segmento de bienes inmuebles, sobre «los niveles de precios agregados de las viviendas y oficina» e incluso mencionó que las comunas de Santiago, Ñuñoa, Las Condes, La Reina, La Florida y Vitacura, exhibían un alza de precios «significativamente mayor que los históricos». Esto, pese a negar tajantemente y en varias oportunidades que se tratase de una burbuja inmobiliaria.

En dicho documento, los argumentos de Vergara apuntaron a que «es importante que las empresas inmobiliarias y constructoras, así como sus acreedores, internalicen esta mayor volatilidad de precios en sus decisiones de ahorro y financiamiento. La evidencia internacional señala que la dinámica de precios de las propiedades comerciales tiende a ser más sensible al ciclo económico que las viviendas residenciales», declaraciones que abrieron un fuerte debate en el mercado inmobiliario, con análisis y estudios acerca de los precios de las viviendas.

El mensaje del IEF de junio, se repitió en diciembre del año pasado. En él, Vergara subrayó que «es importante que los agentes consideren estos factores (posible shock de demanda que originen ajustes en precios) al momento de evaluar sus decisiones de inversión y financiamiento del sector», pero descartando nuevamente estar hablando de una burbuja.

Volviendo a la respuesta de este martes y frente al éxito que el BC señaló haber tenido con sus intervenciones, cabe la pena preguntar: ¿Significó una baja en los precios de las viviendas y en una contracción de la demanda de créditos asociados?

La respuesta es no. Porque si bien aumentaron las restricciones para obtener un crédito -que podría calificarse como un éxito-, la demanda por éstos no decayó, mientras que los precios de los inmuebles lejos de bajar o «normalizarse», no sólo mantienen sus niveles, sino que se estima que la tendencia al alza seguiría.

RESTRICCIONES AL CRÉDITO, PERO SE MANTIENE LA DEMANDA
De manera gradual, en la industria bancaria -y tal como se advirtiera en la Encuesta de Crédito Bancario publicada por el propio instituto emisor correspondiente al último trimestre de 2012- se observaron «condiciones algo más restrictivas en la oferta de financiamiento a empresas constructoras e inmobiliarias, así como también al financiamiento a personas».

En efecto, hasta antes de los mensajes de la autoridad era usual encontrar créditos hipotecarios con hasta un 100% de financiamiento de la propiedad.

Sin embargo, el mercado respondió y hoy, los principales bancos de la plaza exigen al consumidor un pie que varía entre un 10% y 20%. Esta situación fue recogida por la última encuesta del Central, donde se señalaba que un 31% de los bancos consultados reportaba condiciones de oferta más restrictivas para el caso de créditos hipotecarios y de consumo.

También en promedio hubo un incremento de la tasa de interés para préstamos de vivienda, pues en enero promedió 4,52% (4,35%).

Pero, a pesar de todo, la demanda se mantiene creciente.

Según la Superintendencia de Bancos, al cierre de enero las colocaciones para la vivienda aumentaron en 9,23% durante los últimos 12 meses (incluyendo la operación de Corpbanca en Colombia), mientras que con el mes inmediatamente anterior -diciembre de 2012- la variación alcanzó el 0,73%.

En cuanto a la morosidad, ésta también ha mostrado una mejoría. De hecho, en enero el índice de cartera con morosidad de 90 días o más sobre colocaciones llegó para el caso de las de vivienda a 3,79%, una cifra menor si se le compara con el 3,86% de diciembre pasado.

Con todo, vivienda sigue mostrando los índices más altos de morosidad si se le compara con el resto de las líneas de negocios (para igual indicador, en enero pasado comerciales alcanzó 1,58%, mientras que consumo llegó a 2,35%). Las provisiones para los hipotecarios se mantuvieron en 0,79% durante enero, mientras para el resto de los tipos de colocaciones la banca provisionó más.

SECTOR INMOBILIARIO Y EL «BOOM»
A pesar del impacto en los créditos, el precio de las viviendas, o por lo menos su tendencia, no sufrió modificaciones.

De acuerdo al gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Javier Hurtado, durante el trimestre móvil octubre-diciembre de 2012 el precio de los departamentos experimentó un incremento anual de 11,2%.

Mientras, en igual período, el precio de las casas aumentó 6,1% en doce meses.

En tanto, Marcela Ruiz Tagle, coordinadora económica de la gerencia de estudios de la CChC señaló que «en el sector habitacional existen factores como la falta de mano de obra, que es cada vez más escazo, y también la intención de algunos alcaldes por estudiar las normativas de construcción de sus comunas. Esas dos variables indicarían que no habría razones para que el precio de las viviendas tienda a bajar», comentó,

A pesar de ello, a juicio de los expertos, se mantiene el debate acerca de la existencia de una burbuja inmobiliaria en el país.

Para Juan Eduardo Coeymans, economista de la Universidad Católica, «no hay ningún estudio que en forma taxativa afirme que hay una burbuja inmobiliaria o que no hay. Mi impresión de todas formas es que no hubo ni hay, pero faltan buenos índices al respecto, por sectores, etc., lo que sería muy importante para hacer un análisis minucioso».

Visión que comparte el economista de Gémines Consultores, Alejandro Fernández, quien sostiene que lo que se buscaba con las advertencias era suavizar el dinamismo de la demanda, más que atacar una burbuja.

De esta forma, si bien efectivamente las posteriores cifras relacionadas habrían tenido un impacto en el sector bancario con las restricciones al mercado del crédito, no fue así con los precios de las viviendas, donde se estima incluso que continúen con su tendencia al alza, reflejando que ciertamente lo que buscaba el Banco Central no era atacar un problema que no existía, sino que frenar el crédito, algo que en definitiva no ha ocurrido a la fecha.

LAS ADVERTENCIAS DEL BC EN JUNIO DE 2012
«La contrapartida de una oferta relativamente menor de terrenos es un mayor nivel de ajuste de los precios frente a shocks de demanda. En este sentido, es importante que las empresas inmobiliarias y constructoras, así como sus acreedores, internalicen esta mayor volatilidad de precios en sus decisiones de ahorro y financiamiento. La evidencia internacional señala que la dinámica de precios de las propiedades comerciales tiende a ser más sensible al ciclo económico que las viviendas residenciales», decía el Informe de Estabilidad Financiera del primer semestre de 2012.

En el mismo estudio, el instituto emisor advertía que «en los últimos dos años se ha generado una dinámica de alzas de precios de viviendas residenciales en ciertas comunas que no se había observado con anterioridad. En caso de persistir y generalizarse a otros sectores, se podría configurar en una fuente adicional de riesgo. Es importante que los deudores y prestamistas internalicen que las alzas de precio recientes no aseguran alzas en el futuro, en especial dado los escenarios de riesgo externos planteados».

En conclusión, el ente emisor recalcó que «el sector construcción e inmobiliario ha exhibido un importante dinamismo en el último tiempo. La evolución de la actividad del rubro inmobiliario ha tenido como contrapartida un mayor dinamismo de las ventas, tanto en el rubro residencial como en el comercial».

DEBES SABER
¿Qué ha pasado?
En el marco de la presentación del primer Ipom del año, e presidente del Banco Central, Rodrigo Vergara manifestó su satisfacción por el efecto que las advertencias del organismo habrían tenido sobre los riesgos en el sector inmobiliario y el crédito asociado.

¿Qué consecuencias tuvo?
Las cifras muestran que no tuvo efecto ni en la demanda por los créditos hipotecarios ni en el precio de las viviendas, que mantienen su tendencia. ¿Qué pasó con el «boom inmobiliario»? En definitiva los expertos plantean que no hay evidencia empírica en Chile de que hubo ni de que hay burbuja inmobiliaria, y que incluso los precios se justifican en sus fundamentos.

Fuente: pulso.cl